7 maneiras de investir em imóveis sem comprar imóveis

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Como muitas pessoas ricas ficam assim? Eles investem em imóveis. É uma maneira comprovada de construir riqueza. 90% dos milionários passaram a ser proprietários de imóveis.

É o que diz o famoso industrial (e bilionário) Andrew Carnegie. No entanto, apenas 15% dos americanos investem em imóveis, de acordo com um estudo de 2017.

Como investidor imobiliário, posso atestar seu poder de construção de riqueza. Sempre que o assunto surge na conversa, quase todo mundo diz que pensou em investir em imóveis. Então, por que menos de 1 em 7 o fez?

Muitas pessoas pensam que é muito complicado ou exigiriam muito tempo ou dinheiro para começar. E talvez isso fosse verdade há 20 anos.

Hoje, porém, existem tantas maneiras diferentes de investir em imóveis (sem nem mesmo comprar imóveis) que há espaço para quase todo mundo ser um investidor imobiliário de alguma maneira.

Você pode investir em imóveis sem comprar imóveis?

Quando a maioria das pessoas pensa em investir em imóveis, pensa no investidor que é dono de várias casas de aluguel e passa a noite e os fins de semana consertando-os e lidando com problemas de inquilinos.

Embora essa seja certamente uma estratégia viável e lucrativa, existem muitas outras formas de investir em imóveis. Uma das maiores dificuldades que as pessoas encontram quando pensam em investir é o processo de compra de uma propriedade – elas não têm dinheiro suficiente, ou há muito risco, ou não sabem o que estão fazendo.

Para aquelas pessoas que digo – mude a definição! Existem muitas maneiras de investir em imóveis sem comprar um imóvel.

7 maneiras de investir em imóveis sem possuir imóveis para locação

Aqui estão algumas das melhores maneiras de investir em imóveis hoje sem ter que comprar um imóvel:

# 1 – Invista em REITs

Um Real Estate Investment Trust (ou REIT) é uma empresa que possui e opera imóveis. Você pode comprar ações em um REIT e, assim, possuir uma pequena parte da empresa proprietária do imóvel.

Pode ser uma ótima maneira de aprender a investir em imóveis com pouco dinheiro. Você pode comprar uma parte de um REIT por US $ 10 a 100, em comparação com um adiantamento de US $ 10.000 ou mais para um imóvel alugado.

Seu dinheiro é acumulado com o dinheiro de outros investidores e é usado para comprar imóveis. O REIT gerencia a propriedade e você obtém os benefícios do fluxo de caixa e da apreciação gerados pela propriedade física de propriedade do REIT.

Os REITs têm muitos sabores e geralmente se especializam em um tipo específico de imóvel, como:

  • habitação multifamiliar
  • industrial
  • edifícios de escritórios
  • varejo

Se você está interessado em uma classe de ativos específica, existe quase certamente um REIT por aí.

E se você estiver interessado em obter exposição geral do setor imobiliário em seu portfólio, existem até fundos de índice que acompanham o mercado imobiliário geral (semelhante a um fundo de índice S&P 500). Um exemplo é o VGSIX – Fundo de Índice Imobiliário da Vanguard.

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# 2 – Crowdfunding Imobiliário

A Lei JOBS de 2012 abriu as portas para muitas pequenas empresas (incluindo empresas imobiliárias) levantarem dinheiro através do financiamento coletivo público.

O investimento imobiliário em private equity costumava pertencer apenas aos super-ricos e bem conectados. Mas o financiamento coletivo permitiu que investidores médios participassem de imóveis de uma maneira que antes era impossível.

O crowdfunding é semelhante a um REIT. Os gerentes de fundos juntam seu dinheiro para comprar uma única propriedade ou várias propriedades. Os lucros da reforma, operação e venda de imóveis são divididos entre os investidores. Geralmente, existem duas partes – um dividendo (pago trimestralmente ou anualmente a partir do fluxo de caixa operacional) e o crescimento do patrimônio (pela valorização, refletido no preço das ações).

Existem dezenas de plataformas de crowdfunding imobiliário, mas duas que se concentram em ajudar investidores não credenciados (ou seja, não muito ricos) a se envolverem em imóveis são Fundrise e DiversyFund.

Ambos permitem que você comece com apenas US $ 500 e invista seu dinheiro em um portfólio diversificado de imóveis.

  • O Fundrise permite que você escolha sua tolerância ao risco e seu saldo em relação ao fluxo de caixa ou apreciação. Desde 2014, a Fundrise produz um retorno anualizado de 10,8%.
  • O DiversyFund é um jogador mais novo no jogo de crowdfunding. Eles começaram em 2017. Mas eles produziram um impressionante retorno anualizado de 17,7% de sua estratégia de investir exclusivamente em moradias multifamiliares com valor agregado.

# 3 – Empréstimo com dinheiro duro

Fiz muitas coisas diferentes no investimento imobiliário, mas um dos meus favoritos é ser um emprestador de dinheiro vivo. Se você tiver o dinheiro, poderá “tornar-se o banco” e emprestar dinheiro para alojar nadadeiras ou proprietários que precisam fazer um trabalho sério em uma propriedade antes que possam obter um empréstimo bancário típico.

Um empréstimo em dinheiro forte geralmente é um empréstimo de curto prazo (um ano ou menos) emitido em uma propriedade durante a fase de renovação.

Por exemplo, emprestei dinheiro a um investidor que comprou uma casa com a intenção de fazer uma reforma completa e depois revender a propriedade. Estou ganhando 13% de juros mais 2 pontos (um ponto é uma taxa inicial de 1% do valor do empréstimo). Emprestei um total de 75% do valor após reparo (ARV) e o próprio imóvel o assegura.

Ao usar números conservadores e usar o imóvel físico como garantia, você reduz seu risco. Pessoalmente, só gosto de emprestar propriedades que não me importaria de possuir se o pior acontecesse e eu tivesse que encerrar.

Uma maneira de participar de empréstimos on-line com dinheiro forte é através de uma plataforma chamada Groundfloor. O piso térreo cria os empréstimos para as nadadeiras do setor imobiliário, e você pode investir apenas US $ 10 para possuir uma parte do empréstimo e cobrar os juros.

Você não ganhará o máximo que puder construindo relacionamentos com nadadeiras e proprietários, mas, em minha experiência pessoal, consegui ganhar cerca de 12% ao ano com o Groundfloor. A maioria dos empréstimos na plataforma está na faixa de juros de 7 a 14%.

# 4 – Torne-se um “parceiro financeiro”

Muitas pessoas querem investir em imóveis, mas não têm dinheiro para fazer isso sozinhas. Mesmo que um banco lhe empreste 80%, os 20% restantes, além de qualquer reforma orçamentária, podem custar entre US $ 20.000 e US $ 50.000.

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Semelhante ao empréstimo de dinheiro vivo, tornar-se um parceiro de dinheiro significa que você está trazendo o dinheiro para a mesa, e a outra parte está trazendo o acordo (e geralmente gerenciando a renovação ou operação da propriedade). Mas, em vez de oferecer a eles um empréstimo a uma taxa de juros definida, você está se tornando um parceiro de capital com eles e obterá uma certa porcentagem do lucro total no final do dia.

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Por exemplo, talvez um nadador esteja recebendo um empréstimo com dinheiro forte para cobrir 70% de seus custos totais de compra e renovação, mas ainda precisa dos outros 30%. É aí que você entra. Em troca de fornecer os 30% restantes, você obterá uma certa porcentagem dos lucros quando a casa for reformada e vendida (é comum dividir o lucro 50/50).

A estrutura desses tipos de parcerias pode ser com quase todos os termos imagináveis. Na minha experiência, eles funcionam melhor com alguém que você já conhece e confia.

Mas, mesmo assim, os termos da parceria devem ser escritos e acordados com antecedência, e de preferência revisados ​​por um advogado. Muitas coisas podem dar errado em um acordo, e você deseja garantir que seu dinheiro suado seja protegido da melhor maneira possível.

Outras maneiras de ganhar dinheiro em imóveis sem comprar imóveis

Embora “investir em imóveis” pareça passivo, possuir propriedades de aluguel não é necessariamente passivo (e inverter definitivamente não é passivo).

As idéias acima são principalmente formas passivas de investir em imóveis. Eu queria dar algumas outras idéias para ganhar dinheiro no setor imobiliário por meios menos passivos, enquanto ainda conseguia me envolver sem muito dinheiro e sem ter que comprar um imóvel.

# 5 – Atacadista

A venda por atacado é como começamos o investimento imobiliário e construímos nossas reservas de caixa para comprar mais imóveis para locação.

Se você não está familiarizado com isso, a premissa básica é sair à procura de bons negócios em propriedades, contratá-los e depois vender esse contrato a outro investidor por uma taxa. Conseguimos obter um lucro médio de cerca de US $ 10.000 por propriedade dessa maneira, sem possuí-lo!

Para ser claro, o atacado está longe de ser passivo. Você precisa estar disposto a trabalhar para encontrar ótimas promoções. Estes geralmente vêm de pessoas em situação financeira ou outro tipo de angústia.

Ou a própria casa está em perigo – precisa de muito trabalho para vender através dos canais normais – ou algo está acontecendo na vida do proprietário que ele precisa vender rapidamente por dinheiro. Talvez eles estejam enfrentando a execução duma hipoteca ou estejam atrasados ​​em seus impostos.

# 6 – Obter uma licença imobiliária

Quando começamos a investir no setor imobiliário, minha esposa recebeu sua licença imobiliária para que pudéssemos economizar em alguns dos custos de transação.

No entanto, um benefício inesperado tem sido o dinheiro extra que conseguimos com ela ajudando amigos, familiares e referências a comprar ou vender sua casa. Acabou sendo algo que ela realmente gosta de fazer, e é uma maneira de meio período para ela ganhar US $ 10-20.000 a mais por ano.

Não fazemos marketing algum, mas, por já estar envolvido no setor imobiliário e fazer relacionamentos, ela atende alguns clientes todos os anos.

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A maioria das pessoas dirá que você nunca ganhará dinheiro como corretor de imóveis de meio período, mas isso não aconteceu em nossa experiência. Acho que se você já tem interesse em imóveis, obter sua licença pode ser uma ótima maneira de ganhar algum dinheiro extra. E a maior parte do trabalho é nas noites e nos fins de semana; portanto, mesmo se você tiver um emprego diário, isso pode ser feito.

Se você decidir seguir esse caminho, custa uma quantia decente de dinheiro para manter sua licença. Varia de acordo com o estado, mas para minha esposa, são cerca de US $ 3.000 por ano.

# 7 – Fornecer um serviço imobiliário freelancer

Se você está interessado no setor imobiliário, mas não está pronto para comprar um imóvel, pode aprender muito prestando um serviço a agentes ou investidores imobiliários.

O freelancer é uma maneira fácil de ganhar dinheiro extra e, na minha experiência, qualquer pessoa pode aprender a ganhar US $ 200 em um dia usando as habilidades que já possui.

Existe todo um setor construído em torno de serviços financeiros, de marketing, software e outros serviços fornecidos expressamente para quem atua no setor imobiliário. Quase todos os serviços freelancers que você pode imaginar podem ser direcionados para o nicho imobiliário.

Aqui estão alguns exemplos de serviços freelancers que você poderia fornecer:

  • Coordenador de transações – Depois que um acordo é fechado entre um comprador e um vendedor, os corretores costumam pagar a outra pessoa para agendar o processo de fechamento e garantir que todos os “i” sejam pontilhados e “t” cruzados na papelada. Você pode aprender rapidamente como fazer de US $ 200 a 300 por transação para coordenar e orientá-lo para o fechamento.
  • Contador – Assim como qualquer outro setor, investidores e agentes imobiliários precisam manter bons registros financeiros. Se você gosta de detalhes e gosta de números, pode aprender como se tornar um contador para o nicho imobiliário. Há algumas coisas específicas do setor que você pode aprender (como ler e classificar adequadamente uma declaração de fechamento de propriedade) que o diferenciam de qualquer contador antigo da rua.
  • Gerente de marketing / mídia social – Imobiliário tem tudo a ver com gerar leads. Se você tem experiência em marketing ou deseja aprender, pode exibir anúncios no Facebook, campanhas de mala direta ou perfis de mídia social para agentes e investidores para ajudar a gerar leads.

Invista em imóveis sem problemas

Espero que este artigo tenha inspirado muitos dos investidores imobiliários da poltrona por aí a agir. Como você pode ver, você não precisa ser um proprietário para ganhar dinheiro com imóveis.

Seja investindo passivamente através de uma organização REIT ou de financiamento coletivo, ou iniciando uma agitação lateral atendendo ao setor imobiliário para economizar capital de investimento, existem muitas maneiras diferentes de participar do gerador de riqueza mais significativo de todos os tempos.

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